沈阳的房子还能买吗?三个警告信号告诉你降价的几率有多少!

 行业动态     |      2020-05-14 04:07

沈阳市是辽宁省会城市,在去年也荣誉晋升为一线城市,而从两年前的一波价格飙升以后,沈阳房价基本明显稳定,增速也趋于平缓。但目前沈阳的房价却依旧排在全国所有城市的50名开外,近来沈阳二手房的交易量有了明显上涨,很多人认为这是说明房产市场开始回暖,但这个数据更令人深思。

2019年上半年,沈阳全市商品房入市629.35万平方米,其中商品住房批准入市554.24万平方米。全市商品房合同备案面积778.84万平方米,同比下降7.39%。而上半年的二手房转让面积达到了722.68万平方米,同比增长10.61%。

而今年沈阳二手房这个数据还在攀升,新房的交易量还在逐渐的减小,这个数据更说明开始抛售房产的人增多,购房者的数量并没有增多,因为购房者是否购房并不取决于心理,而是取决于手里有没有钱。所以每年购房大军的数量还是比较稳定的。

最近一年的时间里,根据近期在沈阳房产局了解的情况来看,小面积房产的交易量明显上升,特别是60平以下,而沈阳50左右的面积曾一度是一房难求,因为这部分房子属于投资的对象。

但现在各个小区的入住率并不高,利用购买小面积房产来进行出租牟利的时代已经过去。在写这篇文章之前,我已经调查了不下十家沈阳市的中介人员,和大量市场出现的数据,很多拥有小户型的业主都出现了套现心理,并且很多人已经开始挂牌销售。

买房子最怕什么?被割韭菜,房地产和股票市场是没有任何差别的。目前全国各个城市的富人房子多的住不过来,房价居高不下,有刚需的人又买不起是常态。我们看过去二十年的房价真的是因为供需关系才涨起来的吗?那纯粹是睁眼睛说瞎话,换句话说,房价高低和供需关系不大,不能说没有。

按照现在的数据来看,房子数量、居住面积已经达到了饱和状态,从1998年到2016年,中国商品房的建筑面积达到了98亿平方米,目前按照中国人的居住习惯来看,一般是3-5口人一套房子,按照每家4口人的数值来计算,一共可以居住接近4亿人口。

有人会说,中国十四亿人口,还有十亿人没有地方住呢?首先小编要明确的是,刚刚的98亿平方米只是商品住宅的面积。除了商品住宅以外,还有一种数量更为庞大的小产权房,这种房产很少有人关注,甚至很多房产经纪人都不知道小产权房屋在中国占有的比例,因为经纪人接触的都是商品住宅,商业类和小产权少之又少。

在我国深圳,据不完全统计至少有50%以上的小产权房,除此以外还有三四线城市政府的公建房,县城的统建房等等,在过去的二十年里,这种类型房产数量,足足要高过商品住宅的数量2倍,这个数据大家可以到统计局官网进行查询,都是可以找得到的。所以目前中国的住房至少可以解决17亿人口的需求。

近两年我国每年评论都能达到7.5亿—8亿平米的新增商品住宅面积,按照人均居住面积30平米来进行计算,每年可以解决2500万至3000万左右的人口居住问题,而每年新增的小产权住宅数量,至少可以解决同样数量的人口居住问题,按照保守数字来看,五年就可以解决接近2.5亿人口的住房需求。

很多人认为开发商,特别是大开发商还在拼命拿地,囤地,难道不是房产市场向好的原因吗?开发商早就研究过数据,他们知道未来的几年之内还是红利期,五年足够一个开发商开发几个项目,然后售罄,全身而退,在最后的红利期,谁会放过这个市场?但是作为接盘的你,需要面对十年十五年以后你的房子贬值问题。同时目前群众买房的热情还没有削减,这种心理才是支撑房地产市场的重要动力。

房子涨价不重要,重要的是看房子涨价增速,我们要知道一个价值法则,这个法则在任何具有价值的产品上都能够得到体现,这就是“增缓降速”,就是增长缓慢,降低迅速,房价在上涨的过程中用了二十年时间达到了现在的价格,但是降价也许不会也是如此缓慢。而极有可能一降就是10%、20%的向下掉,至于底线在哪,就要看人们的承受极限在哪。

很多人一直问我房子还能不能买?房子当然能买,但有两点是需要注意的,第一就是你的心理,你买房是刚需还是投资?如果投资的话不建议,目前按照市场的震荡来看,投资回报率并不高,而且是越来越低。

第二,就是新房和二手房的选择倾向,目前沈阳二手房抛售的现象已经出现,根据数据来看沈阳二手房的标价上涨了接近3.5个点,但根据目前实际成交价格来看却降低了0.55个百分点,目前在沈阳买二手房还是要更划算一些,毕竟新房前两年溢价太强,而新房的价格上涨以后就很难回落。

很多沈阳市的房产经纪人和中介也表示,目前沈阳的房产销售市场已经开始向二手房转变,曾经沈阳大部分的经纪人都是靠新房市场来获取高额利润,中介一套几十万新房的利润就有可能达到2-3万,而一套二手房有时候只能得到几千元中介费,但现在由于市场的转变,也不得不重新注重二手房市场。

总结:所以我认为,刚需还是可以买,但要做好降价心理准备,而一旦出现降价极有可能是断崖式,这个东西不是靠个人的谨慎小心就能平衡的,如果害怕出现损失,那就尽可能减少购买面积。目前沈阳投资盈利行为不再可取,作为房产而言,盈利是一个长期过程,但一套房产需要20年的回报率,显然这个周期太过漫长。