取消商品房预售,一批小型房企将退出房地产市场

 公司新闻     |      2020-03-26 14:45

自3月7日,海南楼市调控升级发布《通知》后,关于海南“取消期房销售”的政策走向,已经今后海南楼市的走向就成为当前楼市当中最火热的话题。前面老J已经就此次海南楼市调控升级的三个问题进行了说明。这里老J要继续说一说,“取消预售制度”之后,对于房企的影响到底会有多大?

取消商品房预售制度的呼声由来已久,并且很早之前老J就说过取消预售制度或许真的不够明智。现在取消预售制度已经有一个省开始实践了,那么就该说一说取消预售制度到底不明智在哪里。

就房地产市场而言,预售制度是帮助房企快速发展的根本。房地产开发需要大量的资金周转。过去小房企成群的时候,不正规的房企都是依靠快速拿到预售证回款。几个亿的项目,只要拿了地基本就能靠预售周转过来,往往拿到到预售几个月的时间就可以完成。不过这也是为什么预售制度受人诟病的原因,因为很多没保障的小房企卖了房就破产了。因此取消预售制度也就有了口实。

取消预售制度之后,对于小房企而言,尤其是海南当地的小房企而言,可能就是毁灭性的。原本几个月的回款周期一下子最少要2年的时间。很少有开发商能在一个项目商两年不挣一分钱的。尤其是对于小房企而言,自身的资金并不充足,不能支撑整个项目从拿地到竣工销售的周期。拖得越长小房企的压力就越大,自身的风险也就越大。(虽然可以在建工程抵押,但是抵押与实际销售回款不可同日而语,并且贷款也会增加项目的整体运营成本)因此一定会有房企看到取消预售后的运作压力而打退堂鼓。小房企很可能就此“消亡”。

相比小房企而言,大房企的资金链更加活套。现在仅仅是海南取消了预售制度,大房企可以用其他地区的资金周转运作。并且也可以借机并购海南当地的一些开发企业,获得项目发展上的便利。所以说取消预售制度之后,海南的楼市格局将发生变化,本地房企被大型开发商取代,整体海南的房地产开发档次、品质、价格都会有所提升。并且往后海南的楼市或将再无小房企带节奏,一切尽在大房企的掌控当中。

当一切尽在大房企的掌控当中之后,大房企就可以掌握商品房的供给速度,从而控制商品房的价格。只要大房企撑得住,那么海南也能成就大房企一个“黄金时代”。

这里我们还要说一些后话,那就是取消预售制度的时间节点为2020年3月7日以后,但是仅仅针对于新出让的土地。因此,在3月7日前出让的土地还是可以预售。目前各大房企对于土地的储备还是比较充足的,尤其是这类旅游型的地区,土地储备一定不会少。因此未来一段时间内,商品房的预售还将持续。不过受到取消预售政策的影响,未来至少两年的时间内,海南全域的商品房供给一定会逐渐失衡,新房的供给会不断下降。由此带来的房价风险也会随之增加。

以上,就是针对海南此次的调控对房企的影响分析。后续还有对购房者和房价的分析,敬请期待。