泉州楼盘“偷面积”或成历史!已有项目违建被拆除!

 常见问题     |      2020-04-02 14:39

3月20日,福建省办公厅印发方案,将于3月20日起在全省开展房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动。

(一)集中医学观察场所(包括政府、企业指定或租用的房屋,工地临时建设的板房等)、已开复工企业项目员工集中居住的房屋;

(三)擅自改扩建的房屋(含擅自加层、增设夹层、开挖地下空间、分隔群租,以及装修过程中改柱改梁改承重墙的房屋);

在泉州,由于商业和办公需求相对不旺盛,很多商办性质的开发指标都被开发商作为类住宅、类别墅类的产品开发。

商办性质类住宅产品一般主打产品挑高、买一层用两层、类别墅赠送高挑空地下室等突出产品附加值,通过实际+拓展面积折算价格,突出折算价,体现产品优惠。

以上产品都是属于擅自加层和增设加层的擅自改扩建范围,因此有可能处于本轮排查范围。

△类似广告均是开发商作为一层报批及销售,由业主或者开发商在有关部门验收之后加隔一层,隔层作为扩建面积。

去年,星光耀广场二期业主们曾反映,泉州城东星光耀广场SOHO产品卖房时,开发商宣传“买一层用两层”,但二期SOHO交房后,不少业主准备装修隔层,却被开发商和物业叫停。

业主诉至住建局,住建局在接受媒体时回复称“二期商住房加盖隔层,与原有规划审批图纸不符,根据相关法规,无论业主做任何形式隔层,都属于违规装修”。

除了商办性质类住宅产品“买一层用两层”,为了提高得房率,稀释公摊,不少开发商在“偷面积”上煞费苦心,在设备平台、天井等地方以各种“赠送面积”的形式吸引购房者眼球,表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者,但实际上往往已经事先把成本计算进去了,后期一旦违建部分被拆除,“受伤”的往往是购房者。

去年,据媒体报道,南安市水头镇滨海御景城二期业主购房时开发商口头承诺和户型图设计赠送的10来平方米区域,装修后却被认定为违建拆除了。

执法人员表示,如果有这些违建存在,规划设计条件核实是无法通过的,届时整个小区300多户业主将无法办理产权登记、转移及水电气等手续。

买房送面积,从表面上看让购房者享受到了一些好处,但实际上却暗藏风险,因此需要多加小心。

首先,赠送面积是否全部合法,没有开发商敢打包票,购房者要弄清楚赠送面积的真实情况。赠送的面积从何而来呢?主要有以下三个方面:

一是在“建筑面积计算方法”上做文章,有些面积本来在销售的时候就不计算面积或者只计算一半的面积,开发商拿这些位置作为赠送面积;

二则是业主共有面积,如顶层露台、地下室空间等,根据《物权法》规定,这些空间属于该楼的全体业主共有,开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用;

三则是开发商通过擅自变更规划设计而违法搭建的,即在项目通过审批后,开发商又对原有设计进行修改,例如通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造,这种做法不仅会使整个建筑承重变大,破坏原有的抗震、防灾设计,降低楼体安全系数及使用寿命。

真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权,但部分赠送面积难以做到这一点。

其次,官方对送面积这种形式并不认可,而且极易“踩红线”而遭到禁止。2014版《建筑工程建筑面积计算规范》中原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积,也在某种程度上对“偷面积”行为设置了障碍。

例如此前,泉州市区某楼盘主推户型是89-149㎡的三房和四房,赠送面积最多达到40㎡,但这些楼盘的审批基本上都在新《规范》前通过,所以不受其影响。从2014年7月1日起,新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施,当中赠送面积计算方式有四个最大的变化:

1.飘窗面积不再全赠送;2.将餐厅、房间以阳台报建行不通了;3.地下室、车库、阁楼能不能送还得看层高;4.花园小区架空层要么绝迹,要么摊到业主头上。

此外,赠送面积由于在产权证上无法体现出来,也为日后维权、抵押等埋下隐患,购房者应尽量要求开发商写进购房合同,或者签补充协议。

绝大多数的购房合同中都没有写明赠送面积,因此一旦赠送面积缩水或出现质量隐患,购房者往往无法维权。此外,这类物业遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时,存在一定的法律障碍。鉴于此,为了维护自身权益,法律人士表示相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现,争议出现时可按合同规定办理,因此,购房者应当坚持要求开发商将赠送的面积写入合同。

此次的全面整顿,对尚处于报批报建的新项目来说,相关的擦边球行为必定是被严厉制止,soho、复式乃至相关的设备平台,即使预留了相关的倒板“衔接处”,在接下来比较长的一段时间里被通过的概率几乎为零,因而“偷面积”有可能会绝迹于江湖。

在此提醒:购房者在买“买一层送一层”、“超大面积赠送”等此类产品时,一定不要轻易相信房企口头上的承诺,或广告概念宣传,要看图纸、看审批、看官方文件,看最终签订的合同。